Technopolis sijoituskohteena

Päivitetty 4.5.2017. Analyysissä on huomioitu yhtiön Q1/2017 osavuosikatsaus.

Talousmentor-yritysanalyysi

Osake (4.5.2017)3,23 EURMarkkina-arvo0,51 Mrd EUR
Osinkoennuste 12 kk0,13 EUR Osinkotuotto4,0 %
Liikevaihto 2017e185 M EUR (+7,6 %)Nettotulos 2017e50 M EUR (+6,4 %)
PE10,1ROE7,2 %

Kiinteistöyhtiö Technopoliksella on vuokrattavaa pinta-alaa noin 752 000 m2 ja toimintaa on kuudessa eri maassa… (lisää yritysesittelyssä).

TECHNOPOLIS4.5.2017 | 3,23 EUR
20
★★★★
Yritysriski ★★★★
Tuloksen kehitys ★★★★★
Taseen kunto ★★★★★
Voitonjako ★★★★★
Osakkeen hinta ★★★★★

Technopolis Talousmentor-arvoluku on 20/30. Hyvällä tasolla olevia arvoluvun pisteitä laskee erityisesti taseen heikko kunto. Velkaa on paljon eikä pääoman tuottoluvutkaan ole hyviä. Myös heikko osingon kehitys laskee pisteitä.

Sijoittajan tulee olla tarkkana Technopoliksen korkean velkaisuuden takia. Pahimmillaan voi käydä niinkin, että osakeanti joudutaan järjestämään pääomarakenteen tervehdyttämiseksi eikä suinkaan laajentumisia varten. Myös korkotason nousu näkyisi Technopoliksen tuloksessa varsin voimakkaasti.

Osinkosijoittajaa mukava, noin 4,0 prosentin osinkotuotto voisi kiinnostaa, mutta yhtiön pääomavaateet voivat rajoittaa osingon tulevaa kehitystä. Ja jos osinkosijoittaja haluaa pitää suhteellisen omistuksensa ennallaan, niin silloin hänen tulee osallistua tuleviin osakeanteihin. Näin yritys antaa osinkoja toisella kädellä, mutta ottaa ne takaisin toisella. Silloin todellinen osinkotuotto onkin pienempi kuin nykyinen 4,0 prosenttia.

Lisäksi osinkosijoittaja ei pidä siitä, että Technopoliksen osinko pienenee 4 – 5 vuoden välein.

Segmentit

Technopoliksella on kolme liiketoimintasegmenttiä: Suomi, Baltic Rim ja Skandinavia.

Oheisiin taulukkoihin on koottuna segmenttien liikevaihdot sekä (muista Talousmentor-yritysanalyyseistä poiketen) käyttökate.

LIIKEVAIHTO 2017e 2016 2015 2014 2013
Suomi 120,0 120,5 125,0 118,6 109,4
Baltic Rim 35,0 29,5 26,8 24,9 15,9
Skandinavia 30,0 22,0 18,8 18,2 1,0
YHTEENSÄ 185,0 172,0 170,6 161,7 126,3
KÄYTTÖKATE 2017e 2016 2015 2014 2013
Suomi 62,5 64,3 69,0 62,6 56,1
Baltic Rim 20,0 16,6 14,2 13,4 7,6
Skandinavia 15,0 12,2 9,9 12,0 0,6
YHTEENSÄ 97,5 93,1 93,1 88,0 64,3

Suomi
Segmentin liikevaihdon kehitykseen vaikuttaa tämän hetkinen vajaakäyttöaste, joka vaihtelee 11,0 – 13,9 prosentissa riippuen paikkakunnasta.

Tilikauden 2016 liikevaihto pieneni 120,5 miljoonaan euroon edellisvuoden 125 miljoonasta eurosta. Liikevaihdon pienenemiseen vaikutti mm. kampusten lukumäärän ja siten vuokrattavan pinta-alan pieneneminen. Lisäksi liikevaihdon pienenemiseen vaikutti vuoden 2015 liikevaihtoon sisältynyt 5,4 miljoonaan euron korvaus ennen aikaisesti päätetyistä sopimuksista. Vuodelle 2016 tällaisia korvauksia oli 1,2 miljoonaa euroa.

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan olevan hieman viime vuotta alhaisemmalla tasolla eli noin 115 – 120 miljoonassa eurossa. Samoin käyttökatteen odotetaan laskevan hieman 62,5 miljoonaan euroon. Laskeviin lukuihin vaikuttaa vuokrattavan pinta-alan noin -9 prosentin lasku, jota vuokrausasteen ja neliövuokran nousut eivät pysty kompensoimaan.

Baltic Rim
Tilikaudella 2016 Tallinnan ja Vilnan uusien kiinteistöjen valmistumiset lisäsivät vuokrattavaa pinta-alaa (+9,7 %), joka kasvatti myös liikevaihtoa ja käyttökatetta. Ruplan heikkeneminen vaikutti negatiivisesti raportoituihin segmentin lukuihin.

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan kasvavan 35,0 miljoonaan ja käyttökatteen 20,0 miljoonaan euroon. Perusteluna on mm. Vilnan yksikön täysi käyttöönotto kuluvana vuonna. Myös ruplan vahvistuminen tukee segmentin lukuja.

Skandinavia
Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan olevan noin 30 miljoonaan ja käyttökatteen noin 15 miljoonaa euroa.

Taloudelliset tavoitteet 2015 – 2020

Technopolis kertoo taloudellisiksi tavoitteikseen kasvaa niin Pohjoismaissa kuin Baltic Rim-segmentin alueella, joka sisältää mahdollisesti myös Puolan sekä Saksan pohjoisosan.

Vuosien 2015 – 2020 taloudelliset tavoitteet ovat:

  • Liikevaihdon ja käyttökatteen vuosittainen kasvu keskimäärin 10 %
  • Palveluliiketoiminnan liikevaihdon osuuden kasvattaminen 15 prosenttiin yhtiön liikevaihdosta vuoteen 2020 mennessä vertailukelpoiselle kiinteistökannalle
  • Sijoitetun pääoman tuotto (ROCE) vähintään 5,5 % vuodessa
  • Omavaraisuusaste vähintään 35 % yli suhdanteen

Tuloksen kehitys

Tilikauden 2016 liikevaihdon kehitys kärsi mm. yksiköiden myynneistä Lappeenrannassa, Tampereella ja Oulussa. Kuten edellä jo segmentti-osiossa todettiin, niin liikevaihtoon vaikutti myös vertailukauteen 2015 sisältyneet noin 5,4 miljoonan euron korvaukset, joita vuonna 2016 oli vain 1,2 miljoonaa euroa. Liikevaihdon kehittymistä tuki Tallinnan ja Vilnan yksiköiden valmistumiset sekä heinäkuussa lukuihin sisältyvän Göteborgin yksikön vaikutus.

Q1/2017 aikana taloudellinen vuokrausaste nousi 93,5 prosenttiin (Q1/2016: 92,5 %). Yhdessä kasvaneen vuokrattavan pinta-alan kanssa liikevaihto nousi +7,8 prosenttia 44,3 miljoonaan euroon (Q1/2016: 41,1 M EUR). Palveluliiketoiminnan osuus koko konsernin liikevaihdosta oli 13,5 prosenttia (tavoitetaso 15 %).

technopolis-tuloslaskelma-q12017

Q1/2017 aikana nettotulos nousi 18,4 miljoonaan euroon viime vuoden 13,4 miljoonasta eurosta. Nettotulokseen sisältyi +6,0 miljoonan euron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen tuomaa hyötyä (Q1/2016: +0,5 M EUR). Tämä huomioiden tulos oli viime vuoden tasolla.

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan nousevan 180 – 185 miljoonaan euroon. Liikevaihdon kasvua tukee vuokrattavan pinta-alan kasvu sekä vuokrausasteen nousu. Samasta syystä nettotuloksen odotetaan nousevan hieman edellisestä vuodesta noin 50 miljoonaan euroon (2016: 47 M EUR).

Tase

Technopoliksella on vuodesta 2013 alkaen ollut taseessa 74,2 miljoonan euron ”oman pääoman ehtoinen laina” eli hybridilaina, joka tilinpäätöksessä esitetään omassa pääomassa. Tässä analyysissä tämä laina on siirretty korollisiin velkoihin. Näin siksi, että se käyttäytyy kuin laina. Sille maksetaan tietyn edellytyksin korkoa, ja tämä korkomaksu on pois osakkeenomistajilta. Tämän lainan korko on 7,5 % ja sillä ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa tämä laina 5 vuoden kuluttua liikkeellelaskusta eli vuodesta 2018 alkaen.

technopolis-velkaisuus-q12017

Korkea velkaisuus nouseekin esiin Technopoliksen taseessa, sillä korollista velkaa on 964 miljoonaa euroa. Korkotason 1 prosenttiyksikön nousu tarkoittaisi hieman alle 10 miljoonan euron korkokulujen lisäystä. Nykyisestä noin 50 miljoonan nettotuloksesta se nappaisi ison osan.

Omavaraisuusaste on nousussa yli 40 prosentin tason ja samaan aikaan nettovelkaantumisaste eli gearing lähestyy 100 prosentin tasoa. Eli velkaisuuden trendi on oikeaan suuntaan.

Kovenantit

Korkea velkaisuus näkyy myös velkaehdoissa eli niin sanotuissa kovenanteissa. Näiden mukaan, jos omavaraisuusaste laskee

  • alle 33 prosenttiin, niin lainapääomia voitaisiin irtisanoa n. 54 miljoonaa euroa ja vuosittaiset korkokulut nousisivat 0,6 miljoonaa euroa
  • alle 30 prosenttiin, niin lainapääomia voitaisiin irtisanoa n. 233 miljoonaa euroa
  • alle 28 prosenttiin, niin 150 miljoonan euron jvk-lainaan liittyy kovenantti (jonka ehtoja en löytänyt analyysiä tehdessä)

Talousmentor-yritysanalyysin omavaraisuusaste oli Q1/2017 lopussa 39,9 prosenttia. Mutta tässä hybridilaina oli huomioitu lainana, kun taas Technopoliksen itsensä ilmoittama omavaraisuusaste oli 42,8 prosenttia. Yhtiön laskelmassa hybridilaina oli omaa pääomaa.

Osakeannit ja osakkeiden lukumäärät

Technopoliksen viimeisin osakeanti oli syksyllä 2016, missä osakkeiden lukumäärä kasvoi noin 15 prosenttia. Tätä ennen osakkeiden määrät kasvoivat merkittävästi vuosina 2013 (+27 %), 2012 (+13,5 %), 2010 (+10,5 %) ja 2008 (+30 %).

Eli osakeanteja näyttää olevan keskimäärin joka toinen vuosi. Tässä omistajien rahavirta on lompakosta yritykselle, eikä toisinpäin, niin kuin voisi toivoa ja olettaa!

technopolis-osakemaara-q32016

Analyysin lopun taulukoissa on huomioitu 31.12.2016 osakemäärä (n. 156,8 miljoona kpl), jonka perusteella edellisvuosien määriä on suhteutettu. Tämä suhteutus on tehty seuraaviin kenttiin:

  • Osakkeiden lukumäärä
  • Osakkeen hinta
  • Osakekohtainen osinko
  • EPS

Technopoliksen suurimmat omistajat ovat Varma ja Ilmarinen, jotka yhdessä omistavat yrityksestä noin 35 prosenttia. Heidän ei tarvitse maksaa saamistaan osingoista veroa, mutta piensijoittajien saamista osingoista menee vero. Miksi siis yritys maksaa ylipäätänsä osinkoa, jos keskimäärin joka toinen vuosi on jonkin sortin osakeanti? Rahaa siirrellään edestakaisin, ja välissä maksetaan veroja. Tai pääomistajat eivät maksa…

Osinko

Technopoliksen osinkostrategiana on maksaa noin 33 prosentin osinko EPRA:n (European Public Real Estate Association) mukaisesta operatiivisesta tuloksesta. Tämä tulos ei sisällä realisoitumattomia valuuttakurssimuutoksia eikä käyvän arvon muutoksia.

technopolis-osinko-q12017

Tilikauden 2017 ennustettu osinko on 0,13 euroa (2016: 0,12), mikä antaisi tällä osakekurssilla (4.5.2017: 3,23 EUR) noin 4,0 prosentin osinkotuoton.

Arvostus

PE-lukujen (9,8 – 11,6) perusteella Technopoliksen osakkeen hinta on edullisen tuntuinen. Tässä kuitenkin näkyy mahdolliset tulevaisuuden osakeannit. Jos et osallistu anteihin, niin osuutesi yhtiön tulevista voitoista pienenevät, mikä laskee osakkeen diskontattua nykyarvoa. Jos taas osallistut anteihin, niin joudut maksamaan tulevien osakeantimaksujen diskontatun nykyarvon verran lisää nykyisen osakkeen hinnan päälle.

Technopoliksen PB-luku on alle 1,0 tason, mikä periaatteessa tarkoittaisi sitä, että sijoittaja voisi ostaa euron kolikoita 70 sentillä (PB = 0,71). Mutta, koska yhtiön PB-luku on ollut noin 0,70 – 0,85 välimaastossa jo kohta vuosikymmenen, niin mitään nopeaa korjausta tähän tasoon ei voine odottaa.

technopolis-roe-roi-q12017

Pääoman tuottoluvut ovat alle 10 prosentin tasolla, vaikka yhtiön velkaisuus eli velkavipu on korkealla tasolla. Pääomat tuottavat siis heikosti – ellei taseessa ole sellaisia eriä, joiden todellinen arvo on korkeampi kuin kirjanpitoarvo?

Taulukot

Taseen 2017 lukuja on oikaistu loppuvuoden ennustetulla nettotuloksella (+34) sekä osingonmaksuilla (-19). Oikaisu on tehty taseen käteiset varat (+15), oma pääoma (+34) ja muut vastuut (-19) eriin.

Huom! Taulukon nettotulokset ovat ”osakkeenomistajille kuuluva osuus tuloksesta”, mistä on siis siivottu pois vähemmistön osuus.

OSAKE 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Hinta (4.5.2017) 3,23 3,13 3,25 3,22 3,79 2,96 2,51 3,05
Lkm (000) 156 846 156 846 120 392 121 902 122 115 96 192 84 767 84 767
Markkina-arvo (Mrd) 0,51 0,49 0,39 0,39 0,46 0,28 0,21 0,26
TULOSLASKELMA Q2/17e Q1/17 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Liikevaihto 47 44 185 172 171 162 126 107 93 81
Liikevoitto 22 29 95 89 89 43 44 48 72 43
Nettotulos 12 16 50 47 45 -12 29 26 47 23
Marginaali 25,5% 36,6% 27,0% 27,3% 26,3% -7,4% 23,0% 24,3% 50,5% 28,4%
EPS 0,08 0,10 0,32 0,30 0,37 -0,10 0,24 0,27 0,55 0,27
TASE 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Käteiset varat 78 128 39 28 54 16 13 4
Liikearvo 0 0 0 0 0 0
Muut varat 1 715 1 697 1 523 1 475 1 506 1 067 950 824
Tase yhteensä 1 793 1 825 1 562 1 503 1 560 1 083 963 828
Oma pääoma 654 619 457 442 495 373 330 297
Vähemmistö 62 60 80 60 55 16 13 10
Korolliset velat 964 1 034 986 959 969 637 574 479
Muut vastuut 113 112 39 42 41 57 46 42
Tase yhteensä 1 793 1 825 1 562 1 503 1 560 1 083 963 828
OSINKO 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Osinko (norm) 0,130 0,120 0,148 0,131 0,087 0,157 0,148 0,131
Osinko (lisä)
Osinko yhteensä 0,13 0,12 0,15 0,13 0,09 0,16 0,15 0,13
Osinkotuotto 4,0% 3,8% 4,6% 4,1% 2,3% 5,3% 5,9% 4,3%
Osingonmaksusuhde 40,8% 40,0% 39,6% -133,1% 36,6% 58,1% 26,7% 48,3%
TUNNUSLUKUJA 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
PE (7v) 11,6 11,5 15,0 16,7
PE (3v) 9,8 16,3 19,0 23,6 10,7 8,1 10,3 23,5
PE 10,1 10,4 8,7 16,0 11,0 4,5 11,2
Oma pääoma/osake 4,56 4,33 4,46 4,12 4,50 4,04 4,05 3,62
P/B 0,71 0,72 0,73 0,78 0,84 0,73 0,62 0,84
ROE 7,2% 7,7% 8,7% -2,3% 6,2% 7,1% 14,5% 8,1%
ROI 5,6% 5,5% 6,0% 2,9% 3,5% 4,9% 8,5% 5,9%
Omavaraisuusaste 39,9% 37,2% 34,4% 33,4% 35,3% 35,9% 35,6% 37,1%
Gearing 123,7% 133,4% 176,4% 185,5% 166,4% 159,6% 163,6% 154,7%

TÄRKEÄÄ: Vastuunrajaus

Advertisements