Technopolis sijoituskohteena

Päivitetty 1.9.2017. Analyysissä on huomioitu yhtiön Q2/2017 osavuosikatsaus.

Talousmentor-yritysanalyysi

Osake (1.9.2017)3,96 EURMarkkina-arvo0,62 Mrd EUR
Osinkoennuste 12 kk0,13 EUR Osinkotuotto3,3 %
Liikevaihto 2017e183 M EUR (+6,4 %)Nettotulos 2017e60 M EUR (+27,7 %)
PE10,4ROE8,6 %

Kiinteistöyhtiö Technopoliksella on vuokrattavaa pinta-alaa noin 758 000 m2 ja toimintaa on kuudessa eri maassa… (lisää yritysesittelyssä).

TECHNOPOLIS1.9.2017 | 3,96 EUR
20
★★★★
Yritysriski ★★★★
Tuloksen kehitys ★★★★★
Taseen kunto ★★★★★
Voitonjako ★★★★★
Osakkeen hinta ★★★★★

Technopolis Talousmentor-arvoluku on 20/30. Hyvällä tasolla olevia arvoluvun pisteitä laskee erityisesti taseen heikko kunto. Velkaa on paljon eikä pääoman tuottoluvutkaan ole hyviä. Myös heikko osingon kehitys laskee pisteitä.

Sijoittajan tulee olla tarkkana Technopoliksen korkean velkaisuuden takia. Pahimmillaan voi käydä niinkin, että osakeanti joudutaan järjestämään pääomarakenteen tervehdyttämiseksi eikä suinkaan laajentumisia varten. Myös korkotason nousu näkyisi Technopoliksen tuloksessa varsin voimakkaasti.

Osinkosijoittajaa noin 3,3 prosentin osinkotuotto voisi kiinnostaa, mutta yhtiön pääomavaateet voivat rajoittaa osingon tulevaa kehitystä. Ja jos osinkosijoittaja haluaa pitää suhteellisen omistuksensa ennallaan, niin silloin hänen tulee osallistua tuleviin osakeanteihin. Näin yritys antaa osinkoja toisella kädellä, mutta ottaa ne takaisin toisella. Silloin todellinen osinkotuotto onkin pienempi kuin nykyinen 3,3 prosenttia.

Lisäksi osinkosijoittaja ei pidä siitä, että Technopoliksen osinko pienenee 4 – 5 vuoden välein.

Alkuvuosi 2017

Technopoliksen Q1-Q2/2017

  • liikevaihto: 90,1 M EUR (84,3 M EUR / +6,9 %)
  • nettotulos: 36,1 M EUR (23,9 M EUR / +51 %)

Alkuvuoden liikevaihto kasvoi mukavat +6,9 prosenttia eli noin 5,8 miljoonaa euroa. Liikevaihtoon positiivisesti vaikutti vuokrattavan pinta-alan kasvu. Vuokratuotot kasvoivatkin noin 4 miljoonalla eurolla. Palveluliiketoiminta jatkoi kasvuaan ja sen liikevaihto oli nyt noin 12,8 miljoonaa euroa. Tämä vastaa nyt noin 14,2 prosenttia koko konsernin liikevaihdosta.

Nettotulos kasvoi yli +50 prosenttia eli noin 12,2 miljoonaa euroa. Merkittävin osa tästä kasvusta tuli sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksen kautta. Alkuvuonna nämä muutokset olivat +9,6 miljoonaa euroa, kun vuosi sitten ne olivat -1,5 miljoonaa euroa. Yhteensä muutos vuoden takaiseen oli noin +11,1 miljoonaa euroa.

Tulosta paransi myös vuokrausasteen nousu 94,4 prosenttiin (H1/2016: 93,4 %).

Näkymät

Technopolis ei muuttanut näkymäennustettaan:

”Yhtiö arvioi liikevaihdon ja käyttökatteen nousevan vuodesta 2016, kun oletetaan sijoituskiinteistökannan ja valuuttakurssien säilyvän nykyisellään.”

Segmentit

Technopoliksella on kolme liiketoimintasegmenttiä: Suomi, Baltic Rim ja Skandinavia.

Oheisiin taulukkoihin on koottuna segmenttien liikevaihdot sekä (muista Talousmentor-yritysanalyyseistä poiketen) käyttökate.

LIIKEVAIHTO 2017e 2016 2015 2014 2013
Suomi 120,0 120,5 125,0 118,6 109,4
Baltic Rim 36,0 29,5 26,8 24,9 15,9
Skandinavia 27,0 22,0 18,8 18,2 1,0
YHTEENSÄ 183,0 172,0 170,6 161,7 126,3
KÄYTTÖKATE 2017e 2016 2015 2014 2013
Suomi 62,5 64,3 69,0 62,6 56,1
Baltic Rim 21,5 16,6 14,2 13,4 7,6
Skandinavia 16,0 12,2 9,9 12,0 0,6
YHTEENSÄ 100,0 93,1 93,1 88,0 64,3

Suomi

Segmentin liikevaihto on ollut noin 120 miljoonassa eurossa jo useamman vuoden ajan. Tilikauden 2015 noin 5 miljoonaa euroa suurempi liikevaihto selittyy sopimuskorvauksesta (5,4 M EUR). Lisäksi liikevaihdon kehitykseen vaikuttaa mm. kampusten lukumäärän väheneminen, mikä näkyy vuokrattavan pinta-alan vähenemisenä.

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan olevan noin 120 miljoonaa ja käyttökatteen noin 62,5 miljoonaa euroa. Tähän vaikuttaa vuokrattavan pinta-alan noin -8 prosentin lasku, jota vuokrausasteen ja neliövuokran nousut eivät täysin pysty kompensoimaan.

Baltic Rim

Segmentin liikevaihto sekä käyttökate ovat hyvässä kasvussa, joihin vaikuttaa mm. Tallinnan ja Vilnan uusien kiinteistöjen valmistumiset. Esimerkiksi alkuvuoden 2017 aikana segmentin vuokrattava pinta-ala on kasvanut +14,6 prosenttia verrattuna vuoden takaiseen.

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan kasvavan 36 miljoonaan ja käyttökatteen 21,5 miljoonaan euroon. Perusteluna on mm. Vilnan yksikön täysi käyttöönotto kuluvana vuonna. Myös ruplan vahvistuminen tukee segmentin lukuja.

Skandinavia

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan olevan noin 27 miljoonaa ja käyttökatteen noin 16 miljoonaa euroa.

Strategia 2017 – 2020

Technopolis päivitti strategiaansa vuosille 2017 – 2020.

  • Konseptin vahvistaminen (korkeaa vuokrausaste ja korkea asiakastyytyväisyys)
  • Orgaaninen laajentuminen
  • Strategian ja investointien toteuttaminen ilman osakeanteja

Vuosien 2017 – 2020 taloudelliset tavoitteet ovat:

  • Osakekohtaisen ERPA-tuloksen kasvu 8 – 10 prosenttia vuodessa
  • ROE-tuotto (ERPA-tuloksesta laskettuna) yli 8 prosenttia
  • Osakekohtaisen ERPA-nettovarallisuusarvon kasvu vähintään 5 prosenttia vuodessa
  • Omavaraisuusaste yli 35 prosenttia
  • Vuosittain kasvava osinko, joka on 40 – 60 prosenttia operatiivisesta ERPA-tuloksesta

Tuloksen kehitys

Technopolis myi vuoden 2016 aikana yksiköitä Lappeenrannassa, Tampereella ja Oulussa, mikä vaikutti negatiivisesti liikevaihdon kehitykseen. Toisaalta Tallinnan ja Vilnan yksiköiden valmistumiset sekä Göteborg:n yksikön sisältyminen lukuihin vaikuttivat positiivisesti liikevaihtoon.

Nettotulos heilahtelee eri vuosien välillä paljonkin, mihin vaikuttaa mm. sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset.

technopolis-tuloslaskelma-q22017

Tilikauden 2017 liikevaihdon odotetaan nousevan 180 – 185 miljoonaan euroon. Liikevaihdon kasvua tukee vuokrattavan pinta-alan kasvu sekä vuokrausasteen nousu. Samasta syystä nettotuloksen odotetaan nousevan hieman edellisestä vuodesta noin 60 miljoonaan euroon (2016: 47 M EUR).

Tase

Technopoliksella on vuodesta 2013 alkaen ollut taseessa 74,2 miljoonan euron ”oman pääoman ehtoinen laina” eli hybridilaina, joka tilinpäätöksessä esitetään omassa pääomassa. Tässä analyysissä tämä laina on siirretty korollisiin velkoihin. Näin siksi, että se käyttäytyy kuin laina. Sille maksetaan tietyn edellytyksin korkoa, ja tämä korkomaksu on pois osakkeenomistajilta. Tämän lainan korko on 7,5 % ja sillä ei ole eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa tämä laina 5 vuoden kuluttua liikkeellelaskusta eli vuodesta 2018 alkaen.

technopolis-velkaisuus-q22017

Korkea velkaisuus nouseekin esiin Technopoliksen taseessa, sillä korollista velkaa on 962 miljoonaa euroa. Korkotason 1 prosenttiyksikön nousu tarkoittaisi hieman alle 10 miljoonan euron korkokulujen lisäystä. Nykyisestä noin 60 miljoonan nettotuloksesta se nappaisi ison osan.

Omavaraisuusaste on nousussa yli 40 prosentin tason ja samaan aikaan nettovelkaantumisaste eli gearing lähestyy 100 prosentin tasoa. Eli velkaisuuden trendi on oikeaan suuntaan.

Kovenantit

Korkea velkaisuus näkyy myös velkaehdoissa eli niin sanotuissa kovenanteissa. Näiden mukaan, jos omavaraisuusaste laskee

  • alle 33 prosenttiin, niin lainapääomia voitaisiin irtisanoa n. 54 miljoonaa euroa ja vuosittaiset korkokulut nousisivat 0,6 miljoonaa euroa
  • alle 30 prosenttiin, niin lainapääomia voitaisiin irtisanoa n. 233 miljoonaa euroa
  • alle 28 prosenttiin, niin 150 miljoonan euron jvk-lainaan liittyy kovenantti (jonka ehtoja en löytänyt analyysiä tehdessä)

Talousmentor-yritysanalyysin omavaraisuusaste oli Q2/2017 lopussa 40,3 prosenttia. Mutta tässä hybridilaina oli huomioitu lainana, kun taas Technopoliksen itsensä ilmoittama omavaraisuusaste oli 43,9 prosenttia. Yhtiön laskelmassa hybridilaina oli omaa pääomaa.

Osakeannit ja osakkeiden lukumäärät

Technopoliksen viimeisin osakeanti oli syksyllä 2016, missä osakkeiden lukumäärä kasvoi noin 15 prosenttia. Tätä ennen osakkeiden määrät kasvoivat merkittävästi vuosina 2013 (+27 %), 2012 (+13,5 %), 2010 (+10,5 %) ja 2008 (+30 %).

Eli osakeanteja näyttää olevan keskimäärin joka toinen vuosi. Tässä omistajien rahavirta on lompakosta yritykselle, eikä toisinpäin, niin kuin voisi toivoa ja olettaa!

technopolis-osakemaara-q32016

Analyysin lopun taulukoissa on huomioitu 31.12.2016 osakemäärä (n. 156,8 miljoona kpl), jonka perusteella edellisvuosien määriä on suhteutettu. Tämä suhteutus on tehty seuraaviin kenttiin:

  • Osakkeiden lukumäärä
  • Osakkeen hinta
  • Osakekohtainen osinko
  • EPS

Technopoliksen suurimmat omistajat ovat Varma ja Ilmarinen, jotka yhdessä omistavat yrityksestä noin 35 prosenttia. Heidän ei tarvitse maksaa saamistaan osingoista veroa, mutta piensijoittajien saamista osingoista menee vero. Miksi siis yritys maksaa ylipäätänsä osinkoa, jos keskimäärin joka toinen vuosi on jonkin sortin osakeanti? Rahaa siirrellään edestakaisin, ja välissä maksetaan veroja. Tai pääomistajat eivät maksa…

Technopoliksen uuden strategian mukaan yhtiö toteuttaa investoinnit ilman uusia osakeanteja.

Rahavirta

Technopoliksen liiketoiminnan rahavirta kasvoi vuosien 2010 – 2014 aikana mukavasti 25 miljoonasta 67 miljoonaan euroon. Tämän jälkeen rahavirta on pysytellyt noin 60 – 65 miljoonassa eurossa. Tässä viime aikojen hienoisessa laskussa näkyy kampuksien myynnit, mutta on hyvä muistaa, että uusien kampuksien vaikutukset näkyvät todenteolla vuoden 2018 rahavirroissa.

technopolis-liiketoiminta-capex-rahavirta-q22017

Capex-investoinnit ovat olleet varsin maltillisia eli noin 4 – 6 miljoonaa euroa vuodessa. Sen sijaan ”Investoinnit: muut” -erä (kts. kirjoituksen lopun taulukot) sisältää sijoituskiinteistöihin tehdyt sijoitukset. Nämä ovat olleet noin 70 – 100 miljoonaa euroa vuodessa, ja viimeisen 8 vuoden ajalta sijoituksiin on käytetty noin 691 miljoonaa euroa. Tämä selittää osaltaan myös sen, miksi yhtiö on joutunut turvautumaan osakeanteihin.

technopolis-vapaa-rahavirta-q22017

Vapaa rahavirta (FCF) seuraa liiketoiminnan rahavirran kehitystä ja se on ollut viime vuosina noin 55 – 60 miljoonassa eurossa. Odotuksena on kuitenkin, että vapaa rahavirta nousisi vastaavasti uusien kampuksien vaikutusten myötä.

Korollisia nettovelkoja yhtiöllä on noin 900 miljoonaa euroa, joten vapaiden rahavirtojen on hyvä jatkaa kasvuaan. Nykyisellä noin 60 miljoonan euron vapailla rahavirroilla yhtiöllä kuluisi noin 15 vuotta velkojen lyhennykseen. Näin siis, mikäli Technopoliksen vapaa rahavirta pysyisi 60 miljoonassa eurossa ja yhtiö ei enää tekisi muita investointeja eikä maksaisi osinkoa.

Osinko

Technopoliksen uutena osinkostrategiana on maksaa noin 40 – 60 prosentin osinko EPRA:n mukaisesta operatiivisesta tuloksesta. Tämä tulos ei sisällä realisoitumattomia valuuttakurssimuutoksia eikä käyvän arvon muutoksia.

technopolis-osinko-q22017

Kevään 2018 ennustettu osinko on 0,13 euroa (2016: 0,12), mikä antaisi tällä osakekurssilla (1.9.2017: 3,96 EUR) noin 3,3 prosentin osinkotuoton.

Arvostus

PE-lukujen (10,4x – 18,0x) perusteella Technopoliksen osakkeen hinta on edullisen tuntuinen. Lisäksi yhtiön uutena strategiana on tehdä investointeja ilman uusia osakeanteja, mikä antanee varmuutta siihen, ettei sijoittajan omistusosuus laimene yllättäen.

Technopoliksen PB-luku on alle 1,0 tason, mikä periaatteessa tarkoittaisi sitä, että sijoittaja voisi ostaa euron kolikoita 87 sentillä (PB = 0,87). Mutta, koska yhtiön PB-luku on ollut noin 0,70 – 0,85 välimaastossa jo kohta vuosikymmenen, niin mitään nopeaa korjausta tähän tasoon ei voine odottaa.

technopolis-roe-roi-q22017

Pääoman tuottoluvut ovat alle 10 prosentin tasolla, vaikka yhtiön velkaisuus eli velkavipu on korkealla tasolla. Pääomat tuottavat siis heikosti – ellei taseessa ole sellaisia eriä, joiden todellinen arvo on korkeampi kuin kirjanpitoarvo?

Taulukot

Taseen 2017 lukuja on oikaistu loppuvuoden ennustetulla nettotuloksella (+24) sekä osingonmaksuilla (0). Oikaisu on yhteensä 24 miljoonaa euroa ja se on tehty taseen käteiset varat (+24) ja oma pääoma (+24) eriin.

Huom! Taulukon nettotulokset ovat ”osakkeenomistajille kuuluva osuus tuloksesta”, mistä on siis siivottu pois vähemmistön osuus.

OSAKE 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Hinta (1.9.2017) 3,96 3,13 3,25 3,22 3,79 2,96 2,51 3,05
Lkm (000) 156 856 156 846 120 392 121 902 122 115 96 192 84 767 84 767
Markkina-arvo (Mrd) 0,62 0,49 0,39 0,39 0,46 0,28 0,21 0,26
TULOSLASKELMA Q3/17e Q1-Q2/17 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Liikevaihto 47 90 183 172 171 162 126 107 93 81
Liikevoitto 23 57 100 89 89 43 44 48 72 43
Nettotulos 13 36 60 47 45 -12 29 26 47 23
Marginaali 27,7% 40,0% 32,8% 27,3% 26,3% -7,4% 23,0% 24,3% 50,5% 28,4%
EPS 0,08 0,23 0,38 0,30 0,37 -0,10 0,24 0,27 0,55 0,27
TASE 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Käteiset varat 55 128 39 28 54 16 13 4
Liikearvo 0 0 0 0 0 0
Muut varat 1 716 1 697 1 523 1 475 1 506 1 067 950 824
Tase yhteensä 1 771 1 825 1 562 1 503 1 560 1 083 963 828
Oma pääoma 651 619 457 442 495 373 330 297
Vähemmistö 62 60 80 60 55 16 13 10
Korolliset velat 962 1 034 986 959 969 637 574 479
Muut vastuut 96 112 39 42 41 57 46 42
Tase yhteensä 1 771 1 825 1 562 1 503 1 560 1 083 963 828
RAHAVIRTA 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Liiketoiminta 60 60 64 67 45 39 30 25
Investoinnit: Capex -3 -4 -3 -11 -4 -8 -4 -2
Vapaa rahavirta (FCF) 57 56 61 56 41 31 26 23
Investoinnit: Muut -60 -72 -66 -49 -176 -109 -98 -59
Investointien jälkeen -3 -16 -5 7 -135 -78 -72 -36
Rahoitus: Voitonjako -20 104 -24 -9 85 47 -10 12
Rahoitus: Muut -70 -1 42 -20 89 34 89 24
Rahavarojen muutos -93 87 13 -22 39 3 7 0
OSINKO 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Osinko (norm) 0,130 0,120 0,148 0,131 0,087 0,157 0,148 0,131
Osinko (lisä)
Osinko yhteensä 0,13 0,12 0,15 0,13 0,09 0,16 0,15 0,13
Osinkotuotto 3,3% 3,8% 4,6% 4,1% 2,3% 5,3% 5,9% 4,3%
Osinko/nettotulos 34,0% 40,0% 39,6% -133,1% 36,6% 58,1% 26,7% 48,3%
Osinko/FCF 35,8% 33,6% 29,2% 28,5% 25,9% 48,7% 48,3% 48,3%
TUNNUSLUKUJA 2017e 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
PE (7v) 18,0 16,8 18,1 22,5
PE (3v) 12,3 18,4 18,9 27,4 13,6 8,9 10,1 24,2
PE 10,4 10,4 8,7 16,0 11,0 4,5 11,2
Oma pääoma/osake 4,55 4,33 4,46 4,12 4,50 4,04 4,05 3,62
P/B 0,87 0,72 0,73 0,78 0,84 0,73 0,62 0,84
ROE 8,6% 7,7% 8,7% -2,3% 6,2% 7,1% 14,5% 8,1%
ROI 5,9% 5,5% 6,0% 2,9% 3,5% 4,9% 8,5% 5,9%
Omavaraisuusaste 40,3% 37,2% 34,4% 33,4% 35,3% 35,9% 35,6% 37,1%
Gearing 127,2% 133,4% 176,4% 185,5% 166,4% 159,6% 163,6% 154,7%

TÄRKEÄÄ: Vastuunrajaus

Mainokset